开发商想放弃购物中心吗?“商业重写”成为北京房地产市场的新趋势

与写字楼租金的快速增长相比,北京房地产市场的平均商业租金相对稳定。

近日,戴德梁行发布的最新报告显示,受互联网影响,办公市场疲软,需求增长稳定。考虑到其租金稳定、管理和运营成本低,将商场改造成办公楼已成为开发商提高收入的新选择。

网上购物市场的快速发展给传统商业带来了巨大的竞争和压力。

数据显示,中国网上购物市场的交易规模正在逐年增加。截至2015年,网上交易量为3.8万亿元,增长36.2%。

据估计,到2018年,中国网上购物市场在社会消费品零售总额中的渗透率将上升至19.2%,且增速逐年加快。

截至2016年第二季度,北京优质商业存量已超过1129万平方米,其中购物中心约占913万平方米,约占80%,百货公司约占216万平方米,仅占20%。里程碑式的高质量商业租金持续增长,而普通商业租金增长缓慢,趋于稳定。

办公楼空占用率仍然很低,而租金保持稳定在较高水平。

自2011年以来,北京的写字楼租金快速上涨(两年内上涨约80%)(与2010年第四季度相比,2012年第四季度为2010年第四季度);自2013年以来,北京的写字楼租金一直保持稳定。

2016年第二季度,北京甲级(含高档)写字楼的平均租金继续保持强势,为每月每平方米378.1元。

由于第二季度五个核心业务领域没有新的供应,核心领域空的购买率下降了0.8个百分点,至4.4%。

从商圈层面来看,除了燕莎、亚奥、望京、亦庄商圈最近新增供应外,其他商圈空的购买率不到5%,金融街商圈更难找到一个座位,而空的购买率只有0.8%。

戴德梁行华北区研究部门负责人魏东(Wei Dong)表示:“目前,北京的核心商务区已经饱和,几乎没有新的供应。近年来,北京引进的大部分土地都是具有商业和居住功能的综合用地。

随着北京城市轨道交通的不断发展,相信未来在中心城区之外会形成越来越多的小型新兴商业圈,北京商业市场的多中心特征将逐渐显现。

“受互联网影响,办公市场疲软,需求增长稳定。考虑到其租金稳定、管理和运营成本低,将购物中心改造成办公楼已成为开发商增加收入的新选择。

受企业对企业政策特征的影响,开发商可以通过翻新或“业务重写”来抵消收入。开发商不仅改变或提高他们的资产价值,而且避免重复纳税造成的多余支出。

直觉上,在租金收入和资产溢价方面,开发商也取得了显著的收入增长,租金收入增长了10%-20%。

然而,戴德梁行认为,“业务重写”面临四大挑战。

从政策层面看,二者虽均为商业用地,40年产权,但是,如果当初拿地性质不含办公用途,则商场不可改为写字楼;商业的平面设计绝大部分不适合写字楼使用,因此在“商改写”时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求;写字楼对于自然采光有较高要求,因此“商改写”需要提供一整套全新的自然采光方案,改造商业工程的施工非常复杂;大楼内原有租户的退租,续租工作复杂繁琐。从政策角度来看,虽然两者都是具有40年产权的商业用地,但如果原房产不包括办公用地,购物中心就不能变成办公楼。大多数商业平面设计不适合办公建筑,因此在“商业重写”时,有必要对平面设计进行优化,以满足办公用户的使用要求。办公楼对自然采光要求较高,因此“商业重写”需要提供一整套全新的自然采光方案,改造商业项目的建设非常复杂。大厦原有租户的租金已获退还,重建工作既复杂又繁琐。

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