醒醒。房地产市场的上半年真的结束了。请珍惜你手中的钱!

在过去的2018年,尽管秋季房地产市场很冷,但销售面积和数量、土地销售收入和商品房平均价格都创下历史新高。

与此同时,无论是经济增长还是消费,出生率和房地产业的增长率都创下新低。

没有什么比房子更吸引人,也没有什么比房地产更吸引人。

在过去的2018年,尽管秋季房地产市场很冷,但销售面积和数量、土地销售收入和商品房平均价格都创下历史新高。

与此同时,无论是经济增长还是消费,出生率和房地产业的增长率都创下新低。

这艘巨轮通常在最繁荣的时刻开始转向。

一支耗尽的力量无法支撑未来。

房地产市场的上半年已经结束。下半场去哪里?2018年,中国房地产市场创下三项历史纪录。

第一高是全国房屋销售面积和销售额。

国家统计局发布的统计数据显示,2018年,全国商品房销售面积为17165.4万平方米,销售额为1499.73亿元,均创历史新高。

根据100平方米的转换,今年全国售出1716万套住房。

然而,仅今年一年,就有626万栋棚户区改造,600多栋老房子被拆除。

第二高的是全国商品房平均价格。

根据销售量/销售量,2018年商品房平均销售价格约为8736元/平方米,其中住宅平均价格约为8544元/平方米,比2017年上升了930元/平方米。

时间跨度延长到20年,从1998年到2018年,全国商品房平均价格从2063元上涨到8736元,上涨323.5%。

这一百分比增幅似乎不高,但这是包括四五线城市在内的全国数据。

相比之下,一线和二线城市的涨幅甚至更大,是全国房价整体涨幅的3-5倍。

第三高是土地销售收入。

根据财政部发布的数据,2018年,全国土地使用权出让收入为65096亿元,同比增长25%。

从2015年到2018年,土地销售收入将一步一步增加。

2015年为3.25万亿,2016年为3.75万亿,2017年为5.2万亿,2018年为6.5万亿。

由于所有土地销售收入都属于地方政府,因此土地销售收入可以与地方财政收入进行比较,获得土地的财政依存度:2018年,土地销售收入比例高达66.49%。

在一些城市,土地销售收入与税收的比率高达100%以上。

这三个新高见证了上半年房地产市场可以达到的高度,为下半年房地产市场的洗牌奠定了基础。

与房地产市场的三个新高点相比,这三个新低点具有深远的影响。

首先是经济增长和消费增长。

2018年第四季度的经济增长率为6.4%,为2019年第一季度以来的最低水平。

这不仅是经济发展到一定阶段的正常现象,也是L型经济新常态的写照。

就消费增长率而言,2018年11月,社会总消费增长率降至8.1%,为15年来最低。

尽管12月份略有回升,至8.2%,但增长率仍徘徊在较低水平。

第二是出生率。

根据国统局发布的数据,2018年出生人口1523万人,人口出生率为10.94。根据国家统计局发布的数据,2018年出生人口为1523万,出生率为1094。

这个数字是40年来最低的。

与2017年的1723万相比,人口减少了200万。与2016年的1786万相比,减少了263万。

与20世纪80年代的峰值23.33相比,现在已经减半。

第三是房地产业的附加值。

2018年,房地产业增加值5946亿元,同比增长3.8%。

其中,第四季度绝对增加值为1620.7亿元,同比增长2.0%,为2015年第二季度以来最低。

尽管2018年全国住房销售面积、销售量和土地销售收入创下历史新高,但房地产行业的增加值增长率继续下降。

3.8%的年增长率不仅出现在所有主要行业的底部,而且仅高于2008年、2014年和2015年房地产市场下滑的时候。

这些新低点的出现不仅会影响一时,还会深刻改变中国房地产的未来。

房地产市场的上半年始于1998年的住房市场改革。中国房地产业已经走过了20年。

在过去的20年里,中国经济蓬勃发展,居民收入不断增加,生活质量不断提高。这导致了整个房地产行业的繁荣,创造了一批世界500强企业,这些企业非常重要,房地产开发商纷纷进入富豪榜。

当然,这背后有过度发行货币的因素,当然也有各种问题,但归根结底,经济增长红利、人口红利和城市化红利是上半年房地产市场持续繁荣的根本支撑。

随着经济的快速增长,整个社会的经济和财富都在增长,这自然带动了对住房和其他固定资产的需求。

从1978年到2018年,中国国内生产总值从3645亿元增加到90万亿元。经济规模扩大了200多倍,年均增长率为9.5%。中奖金额除以彩票销售额是多少?这是房地产市场最基本的支撑。

同时,人口红利为经济发展和房地产市场繁荣提供了强大的红利支持。

在日本,20世纪50年代和60年代的婴儿潮推动了20世纪70年代和80年代的房地产繁荣。

回到中国,从20世纪70年代到90年代,人口激增,这可以被视为中国婴儿潮一代。

从1998年到2018年25-40岁的黄金年龄来看,这正好符合这个周期。

城市化红利集中于空之间的大规模人口迁移。

农村人口流向城市,年轻人口集中在大城市,受过高等教育的人口集中在一线和二线城市。这场雄心勃勃的人口迁移运动极大地改变了中国城市的竞争格局,也深刻地影响了房价的地区差异。

1953年,中国的城市化率只有13.3%,直到1982年,30年后,只有20.9%。

从1982年到2018年,这一比例从20.9%上升到59.58%,几乎翻了三倍。

随着如此多的农村人口进入城市,如此多的人在国土上迁徙,房地产市场必将发展繁荣。

在房地产市场的下半年,这些奖金正在慢慢消失。

经济已经进入新常态,出生率一直在下降,货币超调的政策效应也在消退,居民债务的扩大需要时间消化。唯一剩下的红利是城市化。

不用说,人口状况的下降对经济产生了更加致命的影响。

当今中国面临的人口形势不仅是出生人口达到了新的低点,而且劳动人口和就业人口都开始下降,而老龄人口却在上升。

数据显示,2018年底,全国就业人口为7758.6万人,低于2017年底的7764万人,但这是自1961年以来的首次下降。

至于工作年龄人口,下降得更早。

2013年底,劳动年龄人口(16至59岁)为10,582亿,而2018年底,劳动年龄人口降至8.9729亿,几年来持续减少1亿多。

65岁以上的人口从2008年的1.1亿增加到1.66亿。

十年后,又有5600万人。

一旦你搬进搬出,就不会有足够的人来接管繁荣时期产生的资产泡沫。

至于许多开发商一直在思考和捍卫房地产市场未来的城市化,其实它也已经进入了中途阶段,未来空越来越有限。

数据显示,2018年中国城市化率为59.58%,越来越接近70%的上限。

人们普遍认为,城镇化率从30%上升到70%的过程是经济快速发展的黄金时期,也是房地产市场繁荣的支撑之一。

也不可能忽视居民不断膨胀的债务,这些债务需要时间消化。

截至2018年底,全国房地产贷款余额38.7万亿元,同比增长20%,占国内生产总值的43%。

如果加上其他债务,整个家庭部门的杠杆率超过50%。

这个数字仍然低于发达国家。

然而,2008年,家庭部门的杠杆率仅为18%,在10年内翻了三倍,其增长率远远超过所有发达国家。

显然,六个钱包里没剩下多少了。家庭杠杆增加的空房间严重不足。房地产市场需要复苏。

下半年楼市机会进入下半年,这并不意味着楼市再也不会有机会,而是与上半年相比,风险大于机遇,不确定性大于确定性。

基于房地产刺激经济的需要、金融对土地的依赖和金融风险的防范,房地产市场下半年房价不太可能大幅波动,更不用说崩盘了。相反,高水平整合甚至长期波动的可能性很高。

显然,大鱼大肉的黄金时代已经结束,冲进车里玩疯狂的杠杆已经不合适了。

请珍惜手中的钱,不要增加任何筹码。

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